新築マンション、23区平均で2億円超！

住み手としても、古いマンションは空室になったタイミングでリノベーション・リフォームを施せば、長く住み続けられる優良なストックになります。マンション全体の耐震化は管理組合で取り組まなくてはいけませんが、住戸内の設備は各戸が個別に更新できます。古いマンションほど好立地であるものが多く、リノベーションで耐震性を増したり、リフォームで間取りや設備を流行りのものに改装したりすれば、新築よりも立地も良く価格も抑えられて魅力的かもしれません。

実際に、今回、改めて本気で物件を探してみて、「リノベーション・リフォーム済み」を謳う物件の圧倒的な多さに驚きました。築20年を過ぎてリフォームしないまま売りに出ている部屋は本当に少ないです。新築物件の価格高騰が中古市場の人気を高め、不動産ストック全体の老朽化が中古のリフォーム需要の増加につながっているのでしょう。

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その新築マンションですが、平均価格は上がるいっぽうです。首都圏（1都3県）で今年3月に発売された分譲マンションの平均価格が、ついに、月単位で初めて1億円を超えたと、不動産経済研究所が4月18日に発表しました（平均1億4360万円）。即日完売物件もあり、初月契約率は79.5％と、売れ行きも好調です。

しかも、東京23区に限ると、3月の平均価格はなんと2億1750万円！！ 都心に大型で高額の物件が多く供給された月だったとはいえ、どれだけの富裕層が東京には住んでいるのでしょう。同研究所のデータによると、年間でも、昨年の新築マンションの平均価格は首都圏で6288万円（前年比0.4％増）でした。2年連続過去最高を記録し、バブル期の1990年（6123万円）を上回りました。東京23区は、22年の平均価格は8236万円（同0.7％減）でした。もはや、約3億円と言われる生涯年収の3分の1をつぎ込むレベルです。

いったい、誰が買うのでしょう。よく、外国人投資家が買っているとか、夫婦共働き高所得のパワーカップルが買うとか聞きます。一般的に、年収の7倍が住宅ローンの融資上限と言われます。また、購入時には諸経費が物件価格の1割強かかり、頭金として1割は入れなければなりません。つまり、22年の首都圏の平均的な新築物件、6288万円を買えるのは、自己資金（現金＝諸経費＋頭金）で約1260万円を持っていて、約5600万円の銀行融資が受けられる年収800万円以上の人だけ、となります。それだけの頭金を用意すると考えるだけでもくらくらします。

一方で、日本人の平均年収は約433万円です（2020年、国税庁の「令和2年分民間給与実態統計調査」から）。男女の賃金格差があるため、女性の平均年収はさらに低く、同年で約292万円。多くの単身女性にとって、首都圏で新築マンションを買うのは遠い夢。マンションが欲しいなら、新築はあきらめて、比較的値ごろな中古から探すしかありません（または、首都圏を諦めて地方に移住するか）。ふつうの都市労働者の多くは同じ状況でしょうから、中古物件に関心が集まるのは自然の流れです。おかげで中古価格も上がり、せめて間取りや設備は最新式をと求める消費者に応えて中古のリフォーム業者が花盛りとなる――という循環になっているのでしょう。