含み益を実現するには

しかし55歳以降でのマンション買い替えはどうでしょうか。子どもが巣立ってしまった、あるいは巣立つことが想定されているのであれば、面積をミニマイズする、郊外など街、エリアを変えることで、買い替え先の家を安く取得できれば、なるほど含み益を実現して老後の生活費などに充当できることになります。

たとえば都内で２０１０年に４０００万円で買ったマンションを中古マーケットで今、６７００万円で売却できれば基本的に譲渡税はかからず、仲介手数料２０７万円（売却価格×３％＋６万円）を引かれるだけになります（諸費用は除きます）。

住宅ローンが１０００万円残っていてこれを返済したとしても手元には５４９３万円が残ります。このお金を元手にたとえば自分の好きな海に近い生活を実現するために湘南エリアの４５００万円程度の中古の戸建て住宅を購入します。借入金はなくなり、１０００万円程度（諸費用は除きます）の手元資金を創出できます。

湘南エリアは高いのでは、と思われるかもしれませんが、４０００万円台で例えば大磯、二宮あたりの築20年以内の中古住宅には十分手が届きます。

これが都内に居続けようとすると買い替え先の価格は高く、同じようなマンションを求めようとすると６７００万円以上の物件でないと満足できなくなってしまいます。